Jei dalyvaujate nekilnojamojo turto sandoryje, viso proceso metu daug kas gali pasikeisti. Nuo pirmojo derybų turo iki galutinio termino bet kuri šalis gali prašyti skirtingų sąlygų.
Naujovė nekilnojamojo turto srityje yra tada, kai dėl termino pasikeitimų seną sutartį pakeičiate nauja. Kadangi negalite tiesiog išbraukti dalies sutarties ir atlikti pakeitimų, jums reikia teisinio metodo. Jūsų nekilnojamojo turto agentas gali padėti jums atlikti šį procesą, o nekilnojamojo turto advokatas peržiūri galutinę sutartį.
Namo pirkimas yra vienas reikšmingiausių (jei ne didžiausias) pirkinių, kurį kada nors įsigysite. Todėl, kai reikia tvarkyti reikalingus dokumentus, labai svarbu turėti visas antis iš eilės. Paskutinis dalykas, kurio norite, yra, kad jūsų sandoris žlugtų dėl neaiškių sąlygų.
Kas yra Novacija?
Trumpai tariant, novacija yra teisinis terminas, apibūdinantis vienos prievolės ar šalies perkėlimą į kitą. Užuot tiesiog pridėjus ar pakeitus esamą sutartį, novacija pakeičia seną sutartį nauju teisiniu susitarimu. Atnaujinimas reikalauja galiojančios ankstesnės sutarties, visų dalyvaujančių šalių abipusio susitarimo ir pradinės sutarties nutraukimo.
Novacija gali įvykti visur, kur sudaromos galiojančios sutartys nuo finansų rinkos iki verslo pirkimo ir pardavimo, nekilnojamojo turto.
Kas yra naujovės nekilnojamojo turto srityje?
Pirma, svarbu suprasti, kad vien todėl, kad jums reikia naujovių, dar nereiškia, kad jūsų nekilnojamojo turto sandoriui iškilo pavojus. Priešingai – naujovė apsaugo jus nuo bet kokios painiavos, susijusios su sutartimi.
Kai pateikiate pasiūlymą (arba priimate pasiūlymą) dėl nekilnojamojo turto, jums reikia rašytinės sutarties. Tavo Nekilnojamojo turto agentas užtikrina, kad į šią sutartį būtų įtrauktos visos pirkėjo ir pardavėjo sąlygos. Tada tiek pirkėjas, tiek pardavėjas peržiūri sutartį ir pasirašo, kad uždarytų sandorį.
Nekilnojamojo turto advokatas peržiūri pasirašytą sutartį, kad įsitikintų, jog viskas gerai. Tačiau dažnai nuo pradinės sutarties pasirašymo iki galutinio būsto uždarymo reikia nueiti ilgą kelią.
Ir kaip sakoma, visko gali nutikti. Todėl neretai bet kuri šalis paprašo pakeitimų prieš finišo tiesiąją.
Kai taip atsitinka, agentas sudaro visiškai naują susitarimą, dėl kurio ankstesnė sutartis negalioja. Visos susijusios šalys peržiūri ir pasirašo naują dokumentą. Tada nekilnojamojo turto advokatas turi dar kartą peržiūrėti šią naujai pasirašytą sutartį.
Naujovių rūšys nekilnojamojo turto srityje
Yra trys pagrindinės novacijos formos, kurias reikia žinoti, kai kalbama apie nekilnojamąjį turtą. Tai yra tokia:
Nekilnojamojo turto naujovių pavyzdžiai
Laimei, būsto sandorių naujoves yra gana lengva tvarkyti, nes paprastai tai vyksta tik tarp pirkėjo ir pardavėjo. Kai kuriais atvejais gali būti susijusi trečioji šalis, pvz., bankas ar hipotekos bendrovė. Tokiose situacijose reikalai gali tapti šiek tiek sudėtingesni, tačiau geras agentas gali padėti sklandžiai judėti į priekį.
Jums reikia atnaujinti bet kuriuo metu, kai kas nors nori pakeisti pradinės sutarties sąlygas, nesvarbu, kokia didelė ar maža. Be to, žodiniai susitarimai ilgainiui nepasitvirtina. Net jei abi šalys susitaria dėl pakeitimo, būtina turėti raštišką susitarimą.
Tiesiog papurtymas nesudarius naujos rašytinės sutarties nebus pakankamas įrodymas ar parama vėlesniems ginčams. Todėl jūs turite gauti naujovę.
Pateikiame keletą dažniausiai pasitaikančių situacijų, kai reikia naujovių a Nekilnojamasis turtas sandoris.
1. Namų inspekcija atskleidžia problemas
Jei perkate naują namą, protinga įsigyti a namų apžiūra kad viskas veiktų tinkamai. Nors pardavėjai turėtų visiškai atskleisti visas su nuosavybe susijusias problemas, kartais viskas iškyla. Jei patikrinimas atskleidžia didelę ir brangią problemą, galbūt norėsite pakeisti pradinį susitarimą.
Žinoma, keletas dalykų priklauso nuo pirminės sutarties formuluotės. Tačiau paprastai galite pasirinkti kai kuriuos sprendimus, kai namų patikrinimas nepavyksta.
Pavyzdžiui, įsivaizduokite, kad namų apžiūra atskleidžia didelę problemą, pvz., pelėsį. Akivaizdu, kad nenorite kraustytis į namus, kuriuose yra pelėsio, bet galbūt nesate pasiruošę išeiti. Vietoj to galite paprašyti, kad pardavėjai išspręstų problemą, sumokėtų už problemą arba galite nutraukti sandorį.
Jei nuspręsite paprašyti pakeitimų arba pardavėjų sumokėti už remontą, laikas iš naujo derėtis. Tada pasiūlytumėte savo prašymą pardavėjo agentui; jei pardavėjas sutinka, agentas surašo naują sutartį.
Į šią naują sutartį išsamiai įtrauktos visos naujos sąlygos. Tada jūs ir pardavėjas peržiūrėsite ir pasirašysite naują sutartį, panaikindami senąją.
2. Kainos pokyčiai
Anksčiau pateiktame pavyzdyje, jei pardavėjai nesutinka išspręsti problemos, jie gali sumažinti mažmeninę kainą. Dėl naujos kainos (nesvarbu, kokia priežastis) būtina sudaryti naują sutartį. Dar kartą visos šalys peržiūri pakeitimus, pasirašo, jei sutinka, ir sandoris juda į priekį.
Kitas galimo kainos pasikeitimo pavyzdys būtų dėl vertinimo problemų. Jei įvertinimo vertė yra mažesnė nei mažmeninė kaina, tai gali būti kliūtis. Jūsų skolintojas gali nenorėti paskolinti jums daugiau, nei vertas namas.
Tačiau, priklausomai nuo to, kaip pardavėjai nori parduoti, jie gali sutikti sumažinti kainą. Todėl jums reikės naujos sutarties, kurioje būtų nurodyta nauja kaina ir visos naujos sąlygos. Kita galimybė – pardavėjai nesutinka su vertinimu ir nusprendžia sumokėti už naują.
Jei taip atsitiks, tai gali atidėti jūsų uždarymo datą, o tai yra dar viena naujovės priežastis. (Daugiau apie tai vėliau).
3. Uždarymo išlaidų pasikeitimas
Panašiai kaip ir mažmeninės kainos pasikeitimas, jei pasikeis uždarymo išlaidos ar kitos sąlygos, jums reikės naujos sutarties. Nesvarbu, kodėl ar kas skambina, bet koks nukrypimas nuo pradinių sąlygų reikalauja naujos rašytinės sutarties.
Gali keistis uždarymo išlaidų suma arba gali pasikeisti, kas jas apmoka. Pavyzdžiui, aptikęs namų apžiūros problemų, pardavėjas gali sutikti padengti uždarymo išlaidas.
Šiuo atveju, nors uždarymo išlaidų suma yra tokia pati, jums vis tiek reikia naujos sutarties.
4. Keičiasi susijusių šalių pavadinimai
Jei pasikeičia, kas dalyvauja sandoryje, jums reikia naujovės. Pavyzdžiui, a susituokusi pora perka namą bet tada pasirenka sandoryje nurodyti tik vieno sutuoktinio vardą. Reikėtų sudaryti naują sutartį, kurioje būtų tik sutuoktinio vardas.
5. Pasikeičia uždarymo data
Jums taip pat reikės atnaujinimo, jei dėl kokių nors priežasčių pasikeis terminas. Neretai pasitaiko, kad uždarymo data pakyla arba, labiau tikėtina, bus atstumta. Problemos, susijusios su namų apžiūra, finansavimu ir vertinimu, gali atidėti uždarymą.
Taip pat gali būti stabdomas dokumentų tvarkymas arba vienai iš šalių gali kilti kritinė situacija. Nesvarbu, kokia priežastis, jei pasikeis pradinės sutarties terminas, jums reikės visiškai naujo susitarimo.
Kas atsitiks su senąja sutartimi su novacija?
Jei nerimaujate, kad senoji sutartis gali vėl jus persekioti, nenusiminkite. Naujovavimas visiškai pakeičia ankstesnį susitarimą visiškai nauju rašytiniu susitarimu. Tai reiškia, kad pradinė sutartis tampa negaliojančia.
Ankstesnė sutartis nebebus jokio galiojančio susitarimo įrodymo. Jei po atnaujinimo abi šalys nusprendžia grįžti į tą, kuri buvo buvusi, jums vis tiek reikia naujos sutarties. Negalite tiesiog naudoti senojo.
Susiję klausimai
Kuo skiriasi novacija ir priskyrimas nekilnojamojo turto srityje?
Skirtingai nei novacija, pavedimas nepakeičia pradinės sutarties. Vietoj to, jis perduoda vienos šalies teises ir naudą kažkam kitam. Pradinė šalis (perdavėjas) vis tiek neša pradinės sutarties naštą, tačiau nauda atitenka perėmėjui.
Tokiu atveju, jei perdavėjas nesilaiko savo sutarties pabaigos, perėmėjas gali laikyti jį atsakingais. Pradinė sutartis vis dar galioja ir vykdytina. Naujovėje, kaip aptarta, visiškai nauja sutartis pakeičia senąją.
Kas yra atsisakymas nekilnojamojo turto srityje?
Kai nutraukiate nekilnojamojo turto sutartį, galite atsisakyti sandorio dėl įvairių priežasčių. Atšaukimas iš esmės nukreipia jus į tą pačią vietą, kurioje buvote prieš pasirašydami sutartį. Galbūt norėsite atšaukti, jei pasirašydami nesupratote sąlygų, jei vėliau persigalvojote. Tačiau ar jums leidžiama nutraukti sutartį, priklauso nuo konkrečių aplinkybių.
Ar naujovės yra tik nekilnojamojo turto dalykas?
Naujovės dažniausiai naudojamos nekilnojamojo turto srityje – tiek gyvenamosios paskirties, tiek komerciniams sandoriams. Tačiau jie skirti ne tik nekilnojamojo turto sandoriams.Naujovės reikalingos ir verslo įsigijimui, susijungimui, išpirkimui ir kitiems panašiems sandoriams. Iš esmės, bet kuriuo metu pasikeitus sutarties sąlygoms, novacija tampa tikėtina realybe.
