Namo pirkimas yra vienas didžiausių sprendimų, kuriuos galite priimti suaugusiojo gyvenime. Yra įvairių priežasčių, kodėl susituokusi pora įsigyja būstą vienu vardu. Galbūt vienas sutuoktinis turi geresnį kreditą, o gal tai investicinis turtas; bet kuriuo atveju, jūs turite suprasti sąlygas.
Jei esate susituokusi pora, perkanti namą vienu vardu, žinokite sprendimo privalumus ir trūkumus. Taip pat turėtumėte žinoti savo valstybės bendrąją teisę ir bendrosios nuosavybės taisykles. Galiausiai nustatykite, ar jūsų sutuoktinis ims hipotekos, nuosavybės teisės ar ne.
Namo pirkimas vienu vardu
Vienas sutuoktinis gali nusipirkti namą be kito, jei yra vedęs. Tiesą sakant, pasak SFGate, kartais praktiškiau kreiptis dėl hipotekos tik su vienu sutuoktiniu.
Gali būti, kad žmonos kreditas buvo pažeistas arba vyras yra bedarbis. Tai yra dvi dažniausios priežastys, kodėl pora perka namą vienu vardu. Kita vertus, jungtinė hipoteka suteikia tam tikrų pranašumų:
Turėtumėte atidžiai pasverti privalumus ir trūkumus, kai įsigyjate būstą tik vieno partnerio vardu. Atminkite, kad dokumentas ir nuosavybės teisės bus tik ant vyro ar žmonos, paėmusio paskolą, akto ir nuosavybės teisės.
Prasta kredito istorija
Kai vienas partneris turi silpną kreditą, susituokusi pora greičiausiai gaus naudos pirkdama namą atskirai. Nepalanki mokėjimų istorija vieno asmens kredito įraše gali kelti pavojų jūsų būsto paskolos paraiškai arba labai padidinti palūkanų normas ir mėnesines įmokas.
Pagrindinė priežastis, kodėl neperkate namo kartu, yra ta, kad vienas iš sutuoktinių turi siaubingą kreditą. Naudojant vartotojo ataskaitą ir FICO balą asmens, turinčio geresnius skolinimosi įrašus, gali būti lengviau gauti kvalifikaciją.
Tačiau apsvarstykite savo kredito problemas savo sutuoktinio pajamų, turto ir skolų kontekste. Šie kiti aspektai yra vienodai svarbūs.
Mažas pajamas gaunantis sutuoktinis
Kita priežastis, dėl kurios susituokusi pora gali nuspręsti pirkti namą vienu vardu, yra tai, kad vienas iš sutuoktinių turi mažas pajamas arba jų neturi. Tokia situacija gali susidaryti dėl daugybės priežasčių.
Į skolos ir pajamų santykį (DTI) atsižvelgia viso pasaulio būsto paskolų verslas, įskaitant Jungtinę Karalystę, Kanadą, Australiją, Floridą, Teksasą, Kaliforniją, Džordžiją ir kt. DTI koeficiento nepadeda mažai uždirbantis sutuoktinis, nors jų skolos gali tai padaryti.
Hipotekos gavimas be sutuoktinio
Be kito sutuoktinio vyras ar žmona gali gauti būsto paskolą. Kita vertus, ar turėtumėte kreiptis dėl hipotekos be savo sutuoktinio?
Ar turėtumėte kartu kreiptis dėl hipotekos, priklauso nuo jūsų finansinės padėties. Jei turite abu: Štai keletas gairių, kurios gali būti naudingos:
Kadangi bankai įvertina jūsų bendras pajamas, turėsite galimybę gauti didesnę paskolą, jei turėsite vienodą kreditą. Daugeliu atvejų pageidautina kreiptis dėl hipotekos su savo partneriu.
Hipotekos prašymo forma
Galite kreiptis dėl hipotekos be savo sutuoktinio, tačiau įmonė nuspręs, ar patvirtinti jūsų paraišką, remdamasi keturiais pagrindiniais rizikos veiksniais. Tarp šių elementų yra:
Teikiant paraišką dėl paskolos bus atskirai atsižvelgiama į vieno sutuoktinio kredito balą ir pajamas. Kita vertus, skolų ir turto problemas išspręsti sunkiau. Tai priklauso nuo to, kuriam sutuoktiniui kas priklauso ir kur jūs gyvenate tiek turto, tiek skolų atžvilgiu.
Ar kredito balai ir pajamos yra svarbūs kreipiantis dėl hipotekos?
Ar prasminga vienam sutuoktiniui kreiptis dėl hipotekos, o ne abiejų, priklauso nuo jų pajamų ir kredito balų.
Skolintojai dažnai gali atskirti vyro ir žmonos pajamas. Kiekvienas iš jų dažniausiai turi W-2.
Dividendai iš investicijų arba pajamos iš akcijų ir obligacijų pardavimo gali būti bendrų pajamų šaltinis. Bankas apsvarstys šiuos kombinuotus pajamų scenarijus ir įvertins kitas asmens pajamas.
Kredito balus suprasti dar lengviau. Kiekvienas partneris turi savo. Dėl to skolintojas atsižvelgs tik į paskolos prašančio sutuoktinio kredito įrašą.
Turtas ir skolos
Abiejų šalių skolos ir turtas taip pat turi įtakos nustatant, ar vyras gali gauti hipoteką be žmonos.
Kai vienas sutuoktinis pateikia hipotekos prašymą savarankiškai, žmonos vardu esantis turtas arba vyro vardu esančios skolos gali būti tikrinamos arba ne. Tai priklauso nuo dviejų veiksnių:
Pasak Federalinės būsto tarnybos, draudikai turi išnagrinėti nesiskolinančio sutuoktinio skolas. Bankas gali padalyti finansines priemones individualiam savininkui už tradicines paskolas, tačiau vargu ar jie tai padarys.
Bendroji teisė prieš Bendrijos nuosavybės valstybes
Jei esate vedęs, tai, ar galite nusipirkti namą be savo sutuoktinio, nustato valstybė, kurioje gyvenate. Jūs gyvenate bendrosios nuosavybės valstybėje arba bendrosios teisės valstybėje.
Bendrijos nuosavybės valstybės
Jei gyvenate bendrosios nuosavybės valstybėje, jums ir jūsų sutuoktiniui priklauso visas santuokos metu įgytas turtas. Yra devynios bendruomenės nuosavybės valstijos: Arizona, Kalifornija, Aidahas, Luiziana, Nevada, Naujoji Meksika, Teksasas, Vašingtonas , ir Viskonsinas.
Jei gyvenate bendrosios nuosavybės valstybėje, savo sutuoktinį galite palikti hipoteką. Tačiau, jei kreipsitės dėl FHA arba VA paskolos, skolintojas taip pat turės atsižvelgti į jūsų sutuoktinio skolas. Tai gali būti problematiška, jei jūsų sutuoktinis turi daug skolų, nes tai gali padidinti jūsų skolos ir pajamų santykį.
Jei atleidžiate savo sutuoktinį nuo hipotekos dėl kitos priežasties, pavyzdžiui, dėl žemo kredito balo, tai gali būti naudinga. Jei gyvenate bendrosios nuosavybės valstybėje, bet nenorite, kad jūsų sutuoktinis įgytų nuosavybės teisę, tai nebus įmanoma. Dėl bendrijos nuosavybės įstatymų jūsų sutuoktiniui priklausys 50 % būsto.
Bendrosios teisės valstybės
Bendruomenės nuosavybės valstybės priešingybė yra bendrosios teisės valstybė. Bendroji teisė reiškia, kad jūs lygiomis teisėmis dalinatės bet kokio turto, kurį įsigyjate būdamas santuokoje, nuosavybe. Galite kreiptis dėl hipotekos be savo sutuoktinio, o skolintojas negalės atsižvelgti į savo finansus.
Bendrosios teisės valstybės taip pat leidžia pavadinime įrašyti savo vardą ir pavardę be sutuoktinio. Jei atsirastų aplinkybė, kai jūs ir jūsų partneris išsiskyrėte, namai priklausytų tik jums.
Namų pirkimo svarstymai
Yra keletas dalykų, į kuriuos reikia atsižvelgti, kai ruošiatės gauti būsto paskolą. Standartas yra pasirinkti įprastą paskolą, tačiau tai beveik neįmanoma, jei turite mažesnį nei žvaigždžių kreditą. Tačiau galite peržiūrėti keletą skirtingų variantų.
Įsigykite namą patys
Jei jūsų pajamos yra pakankamai didelės ir jūsų kredito balas geras, galite kreiptis dėl hipotekos be savo sutuoktinio. Tai naudinga, jei jūsų sutuoktinis turi prastą kredito balą.
Dėl blogo kredito balo gali padidėti palūkanų normos ir jums reikės brangesnės hipotekos. Be to, daugeliu atvejų skolintojai net nesvarsto parašyti jums paskolos, jei turite blogą kreditą.
Kreipkitės dėl FHA paskolos
Jei jūsų sutuoktinio kredito balas neleidžia jums gauti įprastos paskolos, galite kreiptis dėl FHA paskolos. FHA paskola neturi konkrečių kredito balų reikalavimų. Tačiau skolintojai dažniausiai pasilieka geriausius tarifus skolininkams, kurių kredito balas yra 620 ar daugiau.
Pataisykite savo kreditą
Jei jūs ar jūsų sutuoktinis turi žemą kredito balą, pabandykite jį pataisyti. Tai galite padaryti kiekvieną mėnesį laiku apmokėdami sąskaitas ir ištaisydami visas kredito ataskaitos klaidas. Pabandykite pašalinti ginčytinas sąskaitas ir laikykite atviras kredito sąskaitas, tačiau naudokite jas protingai.
Vieno sutuoktinio privalumai dėl hipotekos
Susituokusioms poroms, perkančioms būstą arba refinansuojančioms dabartinį būstą, į hipoteką nereikia įtraukti abiejų sutuoktinių.
Tai kartais gali būti naudinga atsižvelgiant į vieno sutuoktinio finansinę padėtį. Yra keletas priežasčių, kodėl susituokusi pora gali norėti įsigyti būstą tik vieno sutuoktinio vardu.
Venkite kredito problemų
Hipotekos problemų gali kilti, kai vienas iš sutuoktinių turi prastą kreditą pagal bendrą prašymą. Hipotekos skolintojai linkę sudaryti sujungtas kredito ataskaitas su kiekvieno pareiškėjo istorija ir balais. Tada skolintojai paraiškoms įvertinti naudoja žemiausią iš dviejų balų arba vidutinį iš trijų balų.
Šio proceso terminas yra reprezentatyvus kredito balas. Deja, skolintojai neapskaičiuoja abiejų pareiškėjų kredito balų vidurkio. Vietoj to, jie atmeta geresnio kandidato balą ir pateikia pasiūlymą, pagrįstą žemesniu.
Dėl šios situacijos gali padidėti palūkanų norma ir iš viso gali kilti problemų dėl teisės gauti paskolą. Kredito balai, mažesni nei 580, paprastai atsisako daugelio skolintojų. Jei jūsų sutuoktinio kredito balas yra maždaug toks, turėtumėte kreiptis vien dėl paskolos.
Sutaupykite pinigų už hipotekos palūkanas
Jei vienas sutuoktinis turi gerą kreditą, bet kitas sutuoktinis turi puikų kreditą, didesnio kredito sutuoktinis turėtų apsvarstyti galimybę kreiptis vienas. Tai gali padėti užsitikrinti mažesnę hipotekos palūkanų normą ir ilgainiui sutaupyti tūkstančius būsto paskolai.
Federalinis rezervų bankas atliko hipotekos išlaidų tyrimą. 10% būsto savininkų būtų galėję mokėti bent 0,125% mažiau, jei labiau kvalifikuotas pirkėjas būtų kreipęsis vienas. Dar 25% skolininkų tokiu būdu būtų galėję gerokai sumažinti paskolos išlaidas.
Išsaugokite turtą, jei vienas sutuoktinis turi skolų
Jūsų namas yra laikomas turtu, kuris tam tikromis aplinkybėmis gali būti paimtas arba konfiskuotas. Neįvykdytos studentų paskolos, nesumokėti mokesčiai ar vaiko alimentai arba nesumokėti sprendimai gali padaryti jūsų sutuoktinį pažeidžiamą dėl turto konfiskavimo. Namo pirkimas vienu vardu gali apsaugoti jį nuo kreditorių.
Tai taip pat taikoma, jei namą perkate už pinigus prieš santuoką. Tačiau jei jūsų sutuoktinis po santuokos turėjo skolų, apsauga gali būti netaikoma.
Supaprastinkite nekilnojamojo turto planavimą
Namo turėjimas vieno sutuoktinio vardu supaprastina turto planavimą, ypač antrosios santuokos atveju. Jei norite palikti namus vaikams iš pirmosios santuokos, tai padaryti yra lengviau. Taip yra todėl, kad jūsų sutuoktinis neturės teisių į tai.
Užkirsti kelią skyrybų mūšiams
Niekas neplanuoja skirtis, kai susituoks. Tačiau, jei įdedate didžiąją dalį pinigų, perkant namą procesas supaprastėja.
Vieno sutuoktinio hipotekos trūkumai
Jei abu sutuoktiniai turi panašų kredito ir bendro turto planavimą, prasminga naudoti bendrą hipotekos paraišką. Sutuoktinio, turinčio gerą kreditą, palikimas gali tik sumažinti jūsų skolinimosi galią.
Mažiau pajamų
Didžiausias trūkumas paliekant sutuoktinį nuo hipotekos yra tai, kad negalite skaičiuoti tų pajamų paraiškoje. Tai gali turėti įtakos sumai, kurią galite pasiskolinti. Didesnės pajamos reiškia, kad galite sau leisti didesnę būsto paskolos įmoką ir padidinti maksimalią paskolos sumą.
Poros, kurios kartu kreipiasi dėl hipotekos, dažnai gali sau leisti didesnius ir brangesnius namus nei besikreipiantys pavieniai.
Didesnis skolos ir pajamų santykis
Jūsų skolos ir pajamų santykis (DTI) turi įtakos, jei paliksite savo sutuoktinį iš hipotekos. Skolos ir pajamų santykis yra tai, kaip skolintojai nustato, kiek būsto galite sau leisti. DTI nustatomas lyginant jūsų bendrąsias mėnesines pajamas su mėnesinėmis skolomis.
Mėnesinės skolos apima studentų paskolas, automobilių paskolas ir mokėjimus kredito kortele. Tada hipotekos skolintojai nustato, kiek jūsų biudžete liko hipotekos mokėjimui. Kuo didesnės jūsų pajamos ir mažesnė skola, tuo daugiau būsto galite sau leisti.
DTI reikalavimus sunkiau įvykdyti, jei paraiškoje nurodytas asmuo turi didelių skolų ir jis gali neatitikti paskolos sumos, kurios tikėjosi.
Mažos teisės į nuosavybę
Jei nesate hipotekos paskola, o jūsų sutuoktinis, galite turėti mažai teisių į hipoteką nuosavybė . Jūsų partneris gali priimti didelius sprendimus be jūsų sutikimo.
Šie sprendimai apima skolinimąsi už būsto nuosavybę, turto pardavimą ir turto palikimą kam nors kitam. Jei neturite hipotekos, neprivalote žinoti, kas atsitiks su namu.
Kokios yra hipotekos sąlygos?
Neprivalote į hipotekos raštelį įtraukti savo sutuoktinio, kuris nesiskolina, be to, jie nebūtinai turi būti ant nuosavybės teisės ar akto. Tačiau bankas vis tiek reikalauja, kad neskolinantis sutuoktinis pasirašytų tam tikrus dokumentus.
Taip yra todėl, kad sutuoktinis, kuriam nėra hipotekos, vis dar priklauso būstui, o bankas nori būti tikras, kad gali atimti turtą, jei pora atsiliks nuo savo mokėjimų.
Turime pažvelgti į hipotekos sudedamąsias dalis, kad suprastume, kodėl bankas tai daro. Paskolą sudaro du svarbūs dokumentai:
Hipoteka ir raštelis
Nors tai gali atrodyti kaip nedidelis skirtumas, tai labai svarbu. Lakštą, kuris yra įsipareigojimas sumokėti, turi pasirašyti tik skolinantis sutuoktinis. Jei hipoteka neįvykdo įsipareigojimų, bankas nesieks kito partnerio kompensacijos.
Kodėl bankas reikalauja, kad abi šalys pasirašytų hipoteką? Kadangi hipoteka yra turto areštas, taip yra ir tai yra teisinis dokumentas, suteikiantis bankui teisę areštuoti ir areštuoti turtą.
Net jei jie nėra atsakingi už skolos grąžinimą, raštelyje nenurodytas sutuoktinis ar žmona išlaiko nuosavybės teisę į turtą. Dėl to gali kilti ginčas dėl to, kieno nuosavybės teisės yra viršesnės už kitas.
Susiję klausimai
Jei paliksiu savo sutuoktinio vardą iš pavadinimo, ar galiu jį pridėti vėliau?
Jei paliksite savo sutuoktinio vardą ir pavardę, galėsite jį pridėti vėliau, sudarydami ieškinio atsisakymo aktą. Išieškojimo iš darbo aktas leidžia perleisti nuosavybės palūkanas iš vieno asmens kitam. Palūkanas pervedantis asmuo vadinamas davėju, o gavėjas – dotacijos gavėju.
Be to, kad į titulą įtraukiamas jūsų sutuoktinis, žmonės dėl įvairių priežasčių gauna atsisakymo iš darbo dokumentus. Kai kurios priežastys yra sutuoktinio pašalinimas po skyrybų, turto perdavimas kitam šeimos nariui ir turto perdavimas patikėjimo teise. Neigiama yra tai, kad ieškinio atsisakymo aktas nesuteikia jokių garantijų nė vienai šaliai dėl turto ar jo nuosavybės.
Ar vienas sutuoktinis gali refinansuoti hipoteką be kito?
Jei vienas sutuoktinis turi hipoteką, jis gali refinansuoti hipoteką tik savo vardu. Jei abu sutuoktiniai turi hipoteką, pasirinkimo galimybės priklauso nuo refinansavimo tikslų.
Jei abu sutuoktiniai nori pasilikti su bendra hipoteka, jie abu turi kreiptis dėl naujos būsto paskolos. Neįmanoma refinansuoti tik su vienu skolininku ir laikyti hipotekoje abu vardus.
Skyrybų situacijose viskas gali būti sudėtinga. Jei vienas asmuo nori pašalinti kito asmens vardą iš hipotekos, jis turi sutikti. Negalite refinansuoti bendros hipotekos be kito skolininko sutikimo; tai laikoma hipotekos sukčiavimu.
Sutuoktinis, kuriam lieka hipoteka, turi gauti paskolą pats. Tai reiškia, kad reikia atitikti kredito balo reikalavimus, užimtumą, pajamas ir skolos bei pajamų santykį. Likęs paskolos sutuoktinis taip pat turės sumokėti uždarymo išlaidas.
Rekomenduojama
