Jei žiūrėjote TV laidas, pvz Flip arba Flop , galbūt pastebėjote, kiek tos plekšnės svaidosi tvarkydamos namus. Viena iš priežasčių, kodėl dauguma namuose naudojamų plaukmenų gali brangiai nusipirkti, yra ta, kad IRS leidžia padengti įvairias išlaidas namų plauklentėms.
Žmonės, kurie pradeda vartyti, tikriausiai svarsto, ką jie išskaičiuoja, ir tai pagrįstai.
Tai, kaip bus išskaičiuotos jūsų išlaidos, priklausys nuo to, ar esate prekiautojas, ar tiesiog naudojate tai kaip investiciją. Tačiau dauguma namų šlepečių galės nurašyti išlaidas, susijusias su remontu, reklama, kelionėmis, taip pat su namuose naudojamomis medžiagomis.
Tiesą sakant, bandymą išsiaiškinti, kokie gali būti jūsų atskaitymai, geriausia palikti buhalteriui. Tačiau pabandysime paaiškinti išlaidų taisykles, kurios padės jums įvertinti, ar taisymas ir apvertimas yra jums tinkamas pasirinkimas.
Kaip pateikti mokesčius apverčiant namą
Mokesčių deklaravimo būdas pertvarkymo metu pasikeis priklausomai nuo to, ar naudojate verslą kaip būdą jį pakeisti. Štai ką reikia žinoti:
Svarbu pasikalbėti su buhalteriu, kad išsiaiškintumėte, koks mokesčių grafikas jums būtų tinkamiausias. Atsižvelgiant į tai, tiek prekiautojai, tiek investuotojai paprastai turi panašių išlaidų nurašymų, kuriuos jie gali panaudoti norėdami sumažinti turimų mokesčių sumą. Kai apverčiate namus, turėsite pateikti 1040 C grafiką.
Kaip dažnai reikia deklaruoti mokesčius kaip namų lėkštę?
Jei esate asmuo, kuris tik apverčia vieną namą ir būsto nuosavybės teise priklausys ilgiau nei metus, tikėtina, kad jums pavyks juos pateikti kartą per metus. Jei turite pardavėjo statusą, mokesčius turėtumėte pateikti kas ketvirtį.
Kokios yra dažniausiai pasitaikančios išlaidos, kurias galite nurašyti apversdami namus?
Namo apvertimas yra žinomas brangus, bet, laimei, IRS gana maloniai žiūri į tai, ką galite padaryti, kad sumažintumėte mokesčių naštą. Geriausias būdas užtikrinti, kad sumažinsite mokesčių naštą, yra išlaidų nurašymas.
Fix and Flip investuotojams leidžiama atskaityti tam tikras išlaidas prieš apverčiant nuosavybę, o kai kurie išskaitymai gali būti atliekami tik baigus darbą ir pardavus namą.
Dažniausios išlaidos apima:
Kapitalo išlaidos
Tai skėtinis terminas išlaidoms, kurios patiriamos, kai reikia įsigyti ir apversti namą. Nors negalite išskaičiuoti perkamo būsto kainos, galite išskaičiuoti mokesčius, rinkliavas, palūkanas, uždarymo išlaidas ir tokius dalykus kaip pardavimo komisiniai.
Skaičiuodami palūkanas ir mokesčius, kuriuos galite išskaityti, būtinai apskaičiuokite jas pagal laikotarpį, per kurį išlaikėte būstą.
Renovacijos išlaidos
Kitas didelis nurašymas, kad namų plaukeliai gali mėgautis renovacijos išlaidų pasiūlymais. Paprasčiau tariant, tai yra bendras terminas visiems pinigams, kuriuos jums gali tekti sumokėti renovuojant. Tai apima tokius dalykus kaip jūsų namų patikrinimas, renovacijos leidimai, medžiagos, taip pat faktinis apmokėjimas sutartį sudariusiai komandai.
Tačiau šios išlaidos yra vienos iš tų, kurios išskaičiuojamos tik pardavus namą.
Namų verslo išlaidos
Jei pateikiate paraišką kaip LLC arba manote, kad turite verslą, taip pat turite teisę nurašyti namų verslo išlaidas. Tai apima tokius dalykus kaip mobiliojo telefono sąskaita, komunalinės paslaugos, susijusios su namų biuru, vizitinės kortelės, profesinės narystės ir biuro reikmenys. Tikėkite ar ne, patinka net retos namų įmonės naminis alaus darymas gali atimti reikmenis.
Jei reklamuojate parduodamą namą arba jums reikia keliauti į namų svetainę, šios išlaidos taip pat gali būti įtrauktos į jūsų mokesčius. Be to, jei pasamdėte nekilnojamojo turto agentą, kad surastų turtą, jam sumokėtas komisinis mokestis yra atskaitomas.
Kelionės ir kitos išlaidos
Jei turite keliauti vykdydami namo apvertimo projektą, paprastai galite išskaičiuoti transporto priemonės ridos išlaidas, jei tai taikoma verslo vykdymui. Taip pat gali būti atimamos kelionės ir apgyvendinimo išlaidos, kurias reikia atlikti vykdant verslo operacijas.
Įsitikinkite, kad atsižvelgėte į dujas, sunaudotas keliaujant į turtą ir iš jo, ir bet kokį transporto priemonės nusidėvėjimą. Be to, jei linksminate potencialius pirkėjus išvesdami juos vakarienės ar pietų, tai yra išskaičiuojamos išlaidos.
Kaip galiu išvengti kapitalo prieaugio mokesčio apverčiant namą?
Namai yra žinomi dėl didelių išlaidų, taip pat dėl kapitalo prieaugio mokesčio magneto. Kapitalo prieaugio mokestis yra specializuotas investicijų mokestis. Tai gali reikšti, kad jūsų apmokestinimas gali siekti net 10 procentų ar daugiau.
Laimei, yra būdų, kaip išvengti kapitalo prieaugio mokesčio arba jį sumažinti apverčiant namą. Jie apima:
Ar taisymas ir apvertimas vertas mokesčių?
Tai yra milijono dolerių klausimas ir, tiesą sakant, tai priklauso nuo namo apvertimo. Vidutinis sėkmingas namo apvertimo projektas duos apie 20 000 USD pelno. Jei tikėjotės, kad pelno užteks pragyventi metams, taip nebus. Štai kodėl dauguma namų plaukelių turi kitą darbą arba yra priskiriami prekiautojams.
Namo skraidyklės darbo dalis yra užtikrinti, kad namas, kurį jie pasirinks sutvarkyti ir apversti, duos pelno. Tai savaime yra įgūdžių rinkinio, dėl kurio plekštelė tampa sėkminga, dalis. Jei nežinote, kaip tai padaryti, neturėtumėte bandyti pragyventi varstydami namus.
Namo apvertimo mokesčiai ir ilgalaikės nuomos mokesčiai
Jei turite kokią nors investiciją, nesvarbu, ar tai būtų akcijos, nekilnojamasis turtas ar senovinis automobilis, ir parduodate jį, kad gautumėte pelno, turėdami vienerius metus, IRS pelną laiko įprastomis pajamomis. Tokiu atveju esate laikomas prekiautoju ir apmokestinamas pagal įprastą mokesčių tarifą.
Kaip prekiautojas esate tas, kuris ką nors perka, patobulina, tada apsisuka ir perparduoda siekdamas pelno. Valdžios akimis, investuotojas į nekilnojamąjį turtą yra tas pats, kas prekiautojas antikvariniais daiktais ir senovinių automobilių restauratorius.
Nesvarbu, ar perkate namus pagal LLC, ar savo asmeniniu vardu, esate verslas. Kuo labiau veikiate kaip verslas, įskaitant investavimo į nekilnojamąjį turtą planą, tuo didesnė tikimybė būti pelningam. Kita vertus, į savininkus žiūrima kitaip. Jie nelaikomi prekiautojais, o laikomi ilgalaikiais investuotojais , kuri suteikia jiems lengvatinį mokesčių režimą.
Susiję klausimai
Kiek laiko užtrunka sutvarkyti ir apversti namus?
Tai priklauso nuo to, kaip apverčiate. Jei ieškote trumpalaikio apsivertimo, turėtumėte tikėtis, kad visas procesas bus atliktas per 90 dienų. Jei norite parduoti namą per metus, galite turėti ilgesnį laikotarpį.
Ar turėčiau skambinti CPA dėl mano namų mokesčių perskaičiavimo?
Jei kada nors susimąstote, kaip sumokėti mokesčius už savo būstą, turėtumėte kuo greičiau kreiptis į mokesčių ekspertą. CPA galės patarti, kaip maksimaliai išnaudoti savo pelną ir kaip laikytis reikalavimų.
Ar sunku apversti namą?
Jei turite tinkamus ryšius ir žinote, kur rasti pigių namų, apversti namą nebus sunku. Tačiau dauguma žmonių nėra pasirengę tai padaryti vieni. Jei norite išmokti lynų, prisijunkite prie investavimo į nekilnojamąjį turtą grupės.
